A localização de um estabelecimento pode representar importante componente do valor de uma atividade empresarial.
Ao longo dos anos, a clientela passa a identificar determinado comércio, indústria ou prestador de serviços com o local em que a atividade é desenvolvida. A mudança compulsória do estabelecimento pode, assim, acarretar perda de clientela e redução do valor associado ao ponto comercial.
Para proteger essa realidade econômica, a Lei nº 8.245/1991 – Lei de Locações assegura, em determinadas circunstâncias, ao locatário de imóvel não residencial o direito de obter judicialmente a renovação do contrato, mesmo que o locador não concorde espontaneamente com sua continuidade.
Trata-se da ação renovatória de locação não residencial, disciplinada principalmente pelos arts. 51 a 52 e 71 a 75 da Lei de Locações.
Requisitos para o direito à renovação
O art. 51 estabelece requisitos cumulativos para que o locatário tenha direito à renovação compulsória.
Em primeiro lugar, o contrato que se pretende renovar deve ter sido celebrado por escrito e por prazo determinado.
Em segundo lugar, o contrato deve possuir prazo mínimo de cinco anos. A lei admite também a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos sucessivos para completar esse período, situação conhecida como accessio temporis.
Assim, não é indispensável que exista um único contrato de cinco anos. É possível que contratos escritos e sucessivos, sem interrupção da relação locatícia, sejam somados para atingir o período legal.
O terceiro requisito é que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Esses requisitos procuram demonstrar a efetiva consolidação da atividade econômica no local, justificando a proteção legal conferida ao ponto empresarial.
O prazo para ajuizar a ação exige especial atenção
Um dos aspectos mais importantes da ação renovatória é o prazo para seu ajuizamento.
Nos termos do art. 51, § 5º, a ação deve ser proposta no período compreendido entre um ano e seis meses antes do término do contrato vigente.
Por exemplo, se o contrato terminar em 31 de dezembro, a ação deverá ser ajuizada entre 31 de dezembro do ano anterior e 30 de junho do ano em que ocorrerá o término.
Não se recomenda deixar o ajuizamento para os últimos dias.
O prazo possui natureza decadencial. Perdido o período estabelecido pela lei, perde-se o direito à renovação compulsória daquele contrato.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo aplica rigorosamente essa regra, reconhecendo a decadência quando a ação é proposta fora do período legal.
Por isso, a análise da necessidade de uma renovatória deve começar muito antes do término da locação.
Documentos necessários para a ação renovatória
Não basta demonstrar os três requisitos do art. 51.
O art. 71 da Lei de Locações estabelece requisitos específicos para a petição inicial e para sua documentação.
O locatário deverá comprovar o contrato escrito e o prazo determinado, o período mínimo de cinco anos — inclusive mediante contratos anteriores quando houver soma dos períodos — e a exploração do mesmo ramo pelo período mínimo de três anos.
Também deverá apresentar prova do exato cumprimento do contrato em curso.
Essa exigência envolve especialmente a demonstração da regularidade no pagamento dos aluguéis e demais encargos assumidos contratualmente.
A lei exige, ainda, a quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel cujo pagamento seja de responsabilidade do locatário.
A petição deverá conter indicação clara e precisa das condições propostas para a renovação, incluindo o aluguel pretendido e as demais condições relevantes do novo período contratual.
A garantia e a situação do fiador
Quando houver fiança, a legislação dedica atenção específica à garantia do contrato renovado.
A petição inicial deverá indicar o fiador e comprovar sua atual idoneidade financeira, ainda que seja o mesmo garantidor do contrato anterior.
Também deverá ser demonstrado que o fiador aceita os encargos da nova fiança.
Quando exigível, deverá existir autorização do cônjuge.
Portanto, simplesmente informar que permanecerá o mesmo fiador não é suficiente. A situação econômica atual do garantidor deve ser comprovada no momento da ação.
Se houver substituição do fiador, deverão ser fornecidos os dados e documentos exigidos pelo art. 71, V e VI.
Cessionários, sucessores e sublocatários
A proteção legal não se restringe necessariamente ao locatário que originalmente assinou o contrato.
O art. 51 permite, em determinadas situações, o exercício do direito pelos cessionários ou sucessores da locação.
Na hipótese de sublocação total, o direito à renovação poderá ser exercido pelo sublocatário.
A lei contém ainda regras próprias quando o imóvel é utilizado para atividade de sociedade da qual o locatário faça parte e quando ocorre sucessão relacionada à exploração do estabelecimento.
Nessas situações, a legitimidade para propor a ação e a documentação comprobatória precisam ser cuidadosamente examinadas.
O locador pode discutir o novo aluguel
O direito à renovação do contrato não significa direito à manutenção indefinida do mesmo valor de aluguel.
O art. 72 permite ao locador sustentar que o valor oferecido pelo locatário não corresponde ao valor locativo real e atual do imóvel.
Nesse caso, deverá apresentar contraproposta com as condições que considere adequadas.
Não havendo acordo, a determinação do aluguel pode exigir prova pericial, mediante avaliação das características do imóvel e do mercado imobiliário correspondente.
A própria lei permite ao locador requerer a fixação de aluguel provisório, que vigorará a partir do primeiro mês do período contratual a ser renovado, observados os requisitos e limites legais.
Ao final, renovada a locação, as diferenças de aluguel vencidas durante o processo poderão ser apuradas e executadas nos próprios autos.
Existem situações em que o locador não é obrigado a renovar
Mesmo preenchidos os requisitos pelo locatário, o direito à renovação não é absoluto.
O art. 52 da Lei de Locações prevê hipóteses em que o locador poderá recusar a renovação.
Isso pode ocorrer quando, por determinação do Poder Público, forem necessárias obras que importem radical transformação do imóvel ou quando o proprietário pretender realizar modificações substanciais que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, observados os requisitos legais.
Também existem hipóteses relacionadas ao uso próprio do imóvel ou à transferência de fundo de comércio pertencente ao locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, nas condições previstas pela lei.
Existem regras específicas para shopping centers, nos quais determinadas formas de retomada previstas para outras locações não podem ser invocadas pelo locador.
Proposta de terceiro em melhores condições
O locador também poderá alegar a existência de proposta de terceiro para locação em condições melhores.
Essa alegação, contudo, está submetida a requisitos formais.
A proposta deve ser documental, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com indicação clara do ramo de atividade que será desenvolvido, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Nessa situação, o locatário poderá, em sua manifestação processual, aceitar as condições oferecidas pelo terceiro, preservando a possibilidade de renovação.
A legislação prevê ainda hipóteses de indenização pelos prejuízos decorrentes da mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.
Por quanto tempo o contrato pode ser renovado judicialmente?
Embora o art. 51 utilize a expressão renovação “por igual prazo”, sua interpretação foi objeto de importante construção jurisprudencial.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o prazo máximo da renovação compulsória é de cinco anos, mesmo quando o contrato anterior tenha sido celebrado por período superior.
A orientação procura conciliar a proteção do ponto empresarial do locatário com o direito de propriedade do locador e com as alterações econômicas que naturalmente ocorrem ao longo do tempo.
Assim, um contrato originalmente celebrado por dez, doze ou mais anos não será necessariamente renovado judicialmente por período idêntico.
A renovação compulsória será limitada a cinco anos.
Quantas ações renovatórias podem ser propostas?
Essa é uma questão particularmente importante.
Não existe limite legal para o número de ações renovatórias sucessivas.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece expressamente que, terminado o período decorrente de uma renovação, o locatário poderá propor nova ação renovatória, desde que estejam novamente preenchidos os requisitos previstos na legislação.
Portanto, a limitação de cinco anos refere-se ao período de cada renovação compulsória, e não ao número de vezes em que o direito pode ser exercido.
Uma empresa que permaneça durante décadas no mesmo imóvel poderá, em tese, promover sucessivas ações renovatórias, desde que, a cada novo período, continue preenchendo os pressupostos legais.
Inclusive, se uma ação renovatória estiver demorando e já se aproximar o período próprio para renovação do período subsequente, poderá ser necessário ajuizar nova ação, pois a tramitação da primeira não suspende nem interrompe o prazo decadencial da renovatória seguinte.
E se a renovação for negada?
Se a ação renovatória não for acolhida e houver pedido do locador na contestação, o art. 74 determina a expedição de mandado de despejo, estabelecendo prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.
Essa consequência demonstra a importância da análise prévia e cuidadosa dos requisitos da ação.
O ajuizamento de uma renovatória sem o preenchimento dos pressupostos legais pode terminar não apenas com a rejeição do pedido de renovação, mas também com a determinação de desocupação do imóvel.
A importância da proteção do ponto empresarial
A ação renovatória procura equilibrar dois interesses legítimos.
De um lado está o direito de propriedade do locador e seu interesse em receber remuneração compatível com o valor atual do imóvel.
De outro, encontra-se o interesse do locatário que, ao longo dos anos, investiu recursos, consolidou clientela e agregou valor econômico ao estabelecimento instalado naquele endereço.
A renovatória não assegura ao locatário a perpetuidade da locação, nem impede a atualização do aluguel para valores compatíveis com o mercado.
Seu objetivo é impedir que a consolidação do ponto empresarial seja perdida injustificadamente quando o locatário cumpre os requisitos estabelecidos pela legislação.
Considerações finais
A ação renovatória constitui importante instrumento de proteção da atividade econômica desenvolvida em imóvel locado.
Entretanto, seu exercício depende do preenchimento rigoroso dos requisitos previstos na Lei nº 8.245/1991.
Contrato escrito e por prazo determinado, período mínimo de cinco anos, exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos, cumprimento das obrigações contratuais, regularidade dos encargos, apresentação adequada da garantia e, sobretudo, ajuizamento dentro do prazo decadencial são aspectos que precisam ser examinados antecipadamente.
A jurisprudência admite sucessivas renovações, sem estabelecer número máximo de ações, mas cada renovação compulsória fica, segundo orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, limitada ao período máximo de cinco anos.
Por isso, nas locações empresariais em que o ponto possui relevância para a atividade desenvolvida, o acompanhamento dos prazos contratuais e a organização antecipada da documentação são essenciais para preservar o direito à renovação.