A base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI continua sendo objeto de relevante discussão jurídica, especialmente nas hipóteses em que o valor atribuído pela Administração Tributária ao imóvel supera o preço efetivamente ajustado na compra e venda.
A controvérsia reside, principalmente, na possibilidade de o Município substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte por valor previamente estabelecido pela Administração para fins de cobrança do imposto.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 (REsp nº 1.937.821/SP), estabeleceu importantes parâmetros para a definição da base de cálculo do ITBI.
Segundo a orientação firmada, a base de cálculo corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não está vinculada à base de cálculo utilizada para o IPTU. O STJ também afastou a possibilidade de adoção unilateral e prévia de valor de referência como base obrigatória para o imposto.
O valor declarado pelo contribuinte na transação presume-se compatível com o valor de mercado. Essa presunção, entretanto, não é absoluta e pode ser afastada pela Administração Tributária mediante regular procedimento administrativo, no qual sejam observadas as garantias asseguradas ao contribuinte.
A alteração do Código Tributário Nacional em 2026
A matéria ganhou novo contorno com a Lei Complementar nº 227/2026, que modificou o art. 38 do Código Tributário Nacional.
A nova legislação passou a definir expressamente o valor venal, para fins de ITBI, como aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Também estabeleceu que esse valor poderá ser estimado mediante critérios técnicos, considerando, entre outros elementos, os preços praticados no mercado imobiliário, informações fornecidas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros, localização, tipologia, destinação, padrão e características físicas do imóvel.
A legislação determina ainda que as administrações tributárias divulguem os critérios utilizados na estimativa e assegura ao contribuinte a possibilidade de contestar o valor mediante apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico.
A alteração legislativa é relevante e deverá ser considerada na interpretação futura da matéria. Entretanto, a possibilidade de avaliação administrativa não significa, por si só, que qualquer valor previamente estabelecido pelo Município possa substituir automaticamente o valor declarado na operação, especialmente sem observância do procedimento e das garantias estabelecidos na legislação.
ITBI e emolumentos da escritura e do registro
Existe ainda um aspecto prático importante que deve ser considerado nas operações imobiliárias.
No Estado de São Paulo, a Lei Estadual nº 11.331/2002, que disciplina os emolumentos relativos aos atos notariais e de registro, estabelece critérios próprios para determinação da respectiva base de cálculo, incluindo o preço ou valor econômico da transação, o valor tributário do imóvel e a base utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão, observadas as regras legais aplicáveis.
Por essa razão, a discussão acerca da base de cálculo do ITBI pode produzir reflexos também sobre os emolumentos cobrados pela lavratura da escritura pública e pelo registro imobiliário.
O Tribunal de Justiça de São Paulo possui precedentes reconhecendo a utilização da mesma base de cálculo adotada para o ITBI também para os emolumentos cartorários, com fundamento no art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/2002.
A jurisprudência, entretanto, registra decisões em sentido diverso, especialmente quando o tabelião ou registrador não integra a relação processual e a decisão judicial é dirigida exclusivamente à autoridade tributária municipal.
Assim, quando houver necessidade de medida judicial para discutir a base de cálculo do ITBI, é recomendável avaliar também a formulação de pedido específico para que a base reconhecida judicialmente seja considerada na apuração dos emolumentos da escritura pública e do registro imobiliário, observados a legislação estadual, a competência jurisdicional e o correto direcionamento da demanda.
A providência é particularmente relevante porque uma decisão restrita ao ITBI poderá não produzir automaticamente efeitos perante o tabelião de notas ou o oficial de registro de imóveis.
A análise deve considerar cada operação
A existência de diferença entre o preço declarado na operação e o valor estimado pela Administração não significa, isoladamente, que o primeiro possa ser desconsiderado.
Havendo elementos que indiquem incompatibilidade entre o preço declarado e o valor de mercado, cabe à Administração proceder à apuração segundo os instrumentos previstos na legislação, assegurando-se ao contribuinte os meios legalmente estabelecidos para contestar a avaliação.
A definição da base de cálculo do ITBI exige, portanto, análise da legislação vigente, das circunstâncias concretas da operação imobiliária e dos critérios estabelecidos pela jurisprudência.
Quando necessária a discussão judicial, também deve ser examinada a conveniência de abranger expressamente os reflexos da definição da base de cálculo sobre os emolumentos notariais e registrais, evitando que a controvérsia seja solucionada apenas em relação ao imposto, permanecendo discussão paralela quanto aos custos da escritura e do registro.