A cobrança das chamadas “luvas” nas locações não residenciais ainda provoca dúvidas entre proprietários, empresários e profissionais que atuam no mercado imobiliário.
É comum encontrar a afirmação de que qualquer pagamento exigido pelo locador além do aluguel e dos encargos da locação seria ilegal e poderia, inclusive, caracterizar a contravenção penal prevista na Lei nº 8.245/1991.
A questão, entretanto, exige uma distinção fundamental.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de luvas na contratação inicial da locação não residencial, como expressão da liberdade contratual das partes. O que a legislação procura impedir é que o locador utilize posteriormente a necessidade de permanência do locatário no imóvel ou a preservação do ponto empresarial para exigir novo pagamento como condição para a continuidade ou renovação da locação.
O que são as “luvas”?
A expressão possui origem histórica no direito das locações comerciais.
Em termos econômicos, as luvas representam uma quantia adicional que pode ser negociada em razão das vantagens relacionadas à celebração da locação de determinado imóvel comercial, como sua localização, estrutura, aptidão para determinada atividade e outras características capazes de agregar valor à exploração econômica naquele local.
As luvas não devem ser confundidas com o aluguel, que remunera periodicamente o uso do imóvel, nem com os encargos ordinariamente atribuídos ao locatário.
Também não se confundem necessariamente com o valor pago pela aquisição ou cessão de um estabelecimento empresarial. Nesta última hipótese, o pagamento pode estar relacionado ao próprio estabelecimento, clientela, instalações, equipamentos, marca ou outros elementos transferidos pelo empresário anterior, e não à concessão da locação pelo proprietário do imóvel.
A correta identificação da natureza jurídica do pagamento é, portanto, essencial.
A antiga “Lei de Luvas”
Historicamente, a matéria era disciplinada pelo Decreto nº 24.150/1934, conhecido justamente como “Lei de Luvas”.
A legislação surgiu em um contexto no qual locatários comerciais que haviam desenvolvido durante anos determinado ponto eram frequentemente submetidos à exigência de elevados pagamentos pelo proprietário para permanecer no imóvel.
A proteção jurídica do ponto comercial e do fundo empresarial procurou impedir que o locador se apropriasse do valor econômico produzido pela atividade desenvolvida pelo locatário.
Posteriormente, o Decreto nº 24.150/1934 foi revogado pela atual Lei nº 8.245/1991 – Lei de Locações, que passou a disciplinar tanto a renovação compulsória da locação não residencial quanto as limitações às obrigações pecuniárias impostas ao locatário.
Luvas no início da locação
A atual Lei de Locações não contém proibição expressa da estipulação de luvas na contratação original de uma locação não residencial.
Essa questão foi enfrentada diretamente pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 406.934/RJ.
O STJ concluiu que, diferentemente da legislação anterior, a Lei nº 8.245/1991 não proíbe a estipulação de luvas no contrato inicial. Na ausência de vedação legal, prevalece nesse momento a liberdade contratual das partes.
Assim, proprietário e futuro locatário podem negociar, além do aluguel e dos encargos da locação, determinado valor para a celebração inicial do contrato, desde que a negociação seja efetivamente realizada nesse contexto e não represente mecanismo destinado a fraudar direitos assegurados pela Lei de Locações.
A orientação foi posteriormente reafirmada pelo STJ e vem sendo aplicada pelos tribunais estaduais, inclusive pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
E por que essa cobrança pode ser admitida?
No momento da contratação inicial, em princípio, ainda não existe um ponto empresarial desenvolvido naquele imóvel pelo novo locatário cuja preservação dependa da continuidade da relação locatícia.
As partes estão negociando livremente a constituição de uma nova relação contratual.
O futuro locatário pode avaliar o aluguel, o prazo, as garantias, os encargos e eventual pagamento inicial e decidir se economicamente lhe interessa contratar o imóvel nessas condições.
A situação é substancialmente diferente daquela em que o empresário já está instalado, desenvolveu sua atividade no local, formou clientela e consolidou seu ponto empresarial.
Nesse segundo momento, a exigência de uma quantia adicional para permitir sua permanência pode transformar a posição econômica conquistada pelo próprio locatário em instrumento de pressão em favor do locador.
É justamente essa situação que a legislação procura evitar.
Luvas para renovar o contrato
O art. 45 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais destinadas a afastar os objetivos da Lei de Locações, incluindo aquelas que afastem o direito à renovação previsto no art. 51 ou imponham obrigações pecuniárias para seu exercício.
Consequentemente, o locador não pode exigir do locatário um novo pagamento de “luvas” como condição para renovar uma locação quando essa exigência representar obstáculo ao exercício do direito legal de renovação.
A proteção está diretamente relacionada à preservação do ponto empresarial.
O locatário que preenche os requisitos da ação renovatória não deve ser colocado diante da alternativa de pagar uma quantia extraordinária ao proprietário ou perder o local no qual desenvolveu e consolidou sua atividade.
A cobrança durante a vigência do contrato também pode ser ilícita
Existe uma importante situação intermediária.
Não basta ao locador sustentar que determinada cobrança não ocorreu formalmente “na renovação”.
No REsp 440.872/SC, o Superior Tribunal de Justiça considerou indevida a exigência de pagamento pelo ponto comercial ou de luvas realizada quando o contrato já estava em vigor, ainda que não se tratasse formalmente de uma renovação.
Para o Tribunal, uma exigência dessa natureza pode representar perturbação ao direito do locatário de permanecer no imóvel e contrariar os princípios de proteção estabelecidos pela Lei nº 8.245/1991.
Portanto, a análise jurídica deve considerar a substância econômica e a finalidade da cobrança, e não apenas o nome atribuído ao pagamento ou o momento formal em que foi exigido.
A contravenção penal prevista na Lei de Locações
Além das consequências civis, a Lei de Locações estabelece consequências de natureza penal.
O art. 43, I, da Lei nº 8.245/1991 considera contravenção penal exigir, em razão da locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos.
O dispositivo prevê pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
Entretanto, o STJ já esclareceu que esse dispositivo não torna automaticamente ilícita a estipulação de luvas na contratação inicial de uma locação não residencial.
No REsp 406.934/RJ, o Tribunal afastou expressamente essa interpretação, entendendo que a Lei de Locações, ao contrário do antigo Decreto nº 24.150/1934, não proibiu a negociação de luvas na contratação original.
O enquadramento jurídico depende, portanto, do contexto em que a quantia foi exigida.
Deve ser fornecido recibo?
A licitude das luvas iniciais também possui consequência prática importante.
Se o pagamento foi validamente convencionado, não existe razão jurídica para ocultá-lo ou deixar de documentá-lo.
Ao contrário, a adequada formalização protege ambas as partes.
O contrato ou documento correspondente deve identificar a natureza do pagamento, seu valor, a forma de quitação e sua vinculação à contratação inicial.
Se houver pagamento, deve ser fornecido o respectivo comprovante ou recibo.
A ausência de documentação pode gerar posteriormente controvérsias sobre a existência do pagamento, sua natureza, sua finalidade ou eventual obrigação de restituição.
A tentativa de ocultar uma operação lícita, por receio de caracterização criminal, pode acabar produzindo insegurança jurídica desnecessária.
O pagamento das luvas iniciais é restituído ao término da locação?
Em princípio, não.
Quando validamente estipuladas como condição econômica da contratação original, as luvas não possuem natureza de caução ou depósito destinado a ser devolvido ao término da relação locatícia.
O pagamento decorre da própria contratação inicial.
Consequentemente, o simples término da locação não gera, por si só, direito à restituição da quantia regularmente paga.
Naturalmente, situações envolvendo vício de consentimento, fraude, simulação, descumprimento contratual ou natureza diversa do pagamento exigem análise específica.
Shopping centers merecem tratamento próprio
Nas locações em shopping centers, a análise requer atenção especial.
O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 prestigia as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores, reconhecendo as particularidades econômicas desse modelo de negócio.
Taxas de ingresso, cessão de direitos, aluguel mínimo, aluguel percentual sobre faturamento, fundo de promoção e outras obrigações podem integrar estruturas contratuais próprias.
Por isso, nem toda verba inicial cobrada em uma operação de shopping center pode ser automaticamente classificada como “luvas” no sentido tradicional.
É necessário identificar a natureza econômica e jurídica de cada obrigação.
A posição da jurisprudência
A orientação do Superior Tribunal de Justiça pode ser sintetizada em três situações distintas:
na contratação inicial, a cobrança de luvas em locação não residencial pode ser lícita;
durante a vigência da locação, a exigência superveniente destinada a condicionar ou perturbar a permanência do locatário pode ser ilícita;
na renovação, não se admite que o pagamento de luvas seja utilizado como condição para o exercício do direito de renovação protegido pela Lei de Locações.
O Tribunal de Justiça de São Paulo também vem aplicando essa orientação, reconhecendo a possibilidade da cobrança inicial e adotando como fundamento precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
Considerações finais
A afirmação de que a cobrança de “luvas” em locação não residencial é sempre ilegal não corresponde à interpretação atualmente adotada pela jurisprudência.
A questão depende essencialmente do momento, da finalidade e da natureza da cobrança.
Na celebração original do contrato, existe espaço para a negociação de luvas, dentro da liberdade contratual e observadas as circunstâncias concretas da operação.
Situação diferente ocorre quando o locatário já desenvolveu sua atividade no imóvel e o pagamento é exigido posteriormente para assegurar sua permanência ou como condição para a renovação contratual.
Nesse contexto, a legislação protege o ponto empresarial e impede que a necessidade de continuidade da atividade seja utilizada para impor ao locatário obrigação pecuniária incompatível com o direito à renovação.
Por essa razão, tanto a estipulação quanto o pagamento de luvas devem ser expressamente documentados, com definição clara de sua natureza e finalidade, permitindo distinguir uma negociação inicial legítima de uma cobrança posterior juridicamente vedada.