Uma questão recorrente nos contratos de locação diz respeito ao momento em que cessam as obrigações do locatário, especialmente quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos decorrentes da relação locatícia.
A simples desocupação física do imóvel não significa, necessariamente, o encerramento dessas obrigações. Da mesma forma, a comunicação ao locador de que o imóvel foi desocupado não se confunde com a efetiva restituição da posse.
Nos termos da sistemática da Lei nº 8.245/1991, o encerramento da relação locatícia pressupõe, em regra, a efetiva restituição do imóvel ao locador.
A entrega das chaves constitui a forma tradicional de demonstrar essa restituição, pois representa a transferência da posse direta ao locador e o restabelecimento da possibilidade de uso e gozo do imóvel.
A doutrina reconhece a entrega das chaves como forma de tradição simbólica do imóvel ao término da locação. Nesse sentido, Maria Helena Diniz destaca a relevância da restituição da posse para a extinção das obrigações decorrentes da relação locatícia.
A comunicação da desocupação não equivale à entrega das chaves
É importante distinguir três situações juridicamente diferentes: a comunicação da intenção de encerrar a locação, a desocupação física do imóvel e a efetiva restituição de sua posse ao locador.
Um e-mail, carta ou outra comunicação escrita pode ser relevante para demonstrar a denúncia da locação ou a intenção de desocupação, conforme a natureza do contrato e as circunstâncias do caso. Isso, entretanto, não significa necessariamente que tenha ocorrido a devolução jurídica do imóvel.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo apresenta precedentes no sentido de que, não demonstrada a efetiva entrega das chaves, pode permanecer o vínculo locatício e, consequentemente, a responsabilidade do locatário pelas obrigações contratuais.
Nesse sentido, a 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP, no julgamento da Apelação nº 0020209-79.2010.8.26.0344, examinou a necessidade de demonstração da efetiva entrega das chaves para caracterização do término das obrigações decorrentes da locação.
O Superior Tribunal de Justiça também possui jurisprudência reconhecendo a importância da restituição da posse ao locador mediante a entrega das chaves e o restabelecimento de seu poder de uso e gozo sobre o imóvel.
E se o locador se recusar a receber as chaves?
Situação diferente ocorre quando o locatário pretende efetivamente restituir o imóvel, mas o locador se recusa injustificadamente a receber as chaves.
A resistência do locador não pode servir, por si só, para prolongar indefinidamente a relação locatícia e a correspondente obrigação de pagamento dos aluguéis.
Nessas circunstâncias, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a utilização da consignação judicial das chaves como instrumento para formalizar a restituição do imóvel.
O STJ possui precedentes reconhecendo que, diante da recusa do locador, a entrega das chaves em juízo pode caracterizar a restituição da posse e produzir os correspondentes efeitos sobre a relação locatícia.
A orientação é relevante porque impede que a devolução do imóvel fique exclusivamente condicionada à vontade do locador.
Vistoria e eventuais danos ao imóvel
Outra questão que pode surgir no encerramento da locação diz respeito ao estado de conservação do imóvel.
A existência de divergências quanto à vistoria, reparos ou danos atribuídos ao locatário não deve ser confundida com a própria restituição da posse. Eventuais obrigações relacionadas à conservação do imóvel podem ser apuradas e discutidas pelos meios juridicamente adequados.
Em precedente recente, o Superior Tribunal de Justiça examinou situação em que o recebimento das chaves havia sido condicionado à concordância com laudo de vistoria, reconhecendo consequências jurídicas decorrentes da recusa do locador em receber o imóvel.
A jurisprudência, portanto, reforça a necessidade de distinguir a devolução da posse das eventuais obrigações indenizatórias ou contratuais relacionadas ao estado em que o imóvel é restituído.
Conclusão
Em regra, a simples comunicação de desocupação não se confunde com a efetiva restituição do imóvel.
A entrega das chaves continua sendo elemento de especial importância para demonstrar a devolução da posse e o encerramento das obrigações locatícias relacionadas à utilização do bem.
Por outro lado, havendo recusa injustificada do locador em receber as chaves, o ordenamento jurídico oferece instrumentos para formalizar a restituição da posse, inclusive mediante consignação judicial.
Cada situação deve ser examinada de acordo com o contrato, a forma pela qual ocorreu a denúncia da locação, as circunstâncias da devolução do imóvel e as provas disponíveis quanto à efetiva restituição da posse.
Referências
TJSP – Apelação nº 0020209-79.2010.8.26.0344, 27ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Gilberto Leme, j. 11/02/2014.
STJ – AgRg nos EDcl no Ag nº 1.172.621/SP, Sexta Turma, j. 26/05/2015, DJe 03/06/2015.
STJ – REsp nº 169.754/SP, Sexta Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 13/06/2000, DJ 26/06/2000.
STJ – REsp nº 254.949/SP, Sexta Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 17/09/2002, DJ 24/02/2003.
STJ – REsp nº 2.220.656/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 07/11/2025. A decisão examinou especificamente a recusa do locador em receber as chaves condicionada à concordância com laudo de vistoria.
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012.