A base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI continua sendo objeto de discussão judicial no Município de São Paulo, especialmente quando o Valor Venal de Referência (VVR) supera o preço efetivamente ajustado na compra e venda.
Em recente caso submetido à 4ª Vara da Fazenda Pública da Capital, discutiu-se operação realizada pelo valor de R$ 4.500.000,00, enquanto o Município atribuía ao imóvel VVR de R$ 7.014.192,00. Pela alíquota de 3%, a utilização do VVR elevaria o ITBI de R$ 135.000,00 para R$ 210.425,76.
A questão central consiste em saber se o Município pode substituir automaticamente o preço declarado pelo contribuinte por valor de referência previamente estabelecido.
O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 1.113, firmou entendimento de que o valor declarado na transação goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, que pode ser afastada pelo Fisco mediante regular procedimento administrativo, não sendo admissível a prévia fixação da base de cálculo do ITBI por valor de referência estabelecido unilateralmente.
A matéria ganhou novo contorno com a Lei Complementar nº 227/2026, que alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e passou a admitir a estimação administrativa do valor venal segundo critérios técnicos. A nova disciplina, contudo, não implica, por si só, a automática validação dos valores de referência anteriormente estabelecidos pelo Município.
No caso examinado, em decisão de 10 de setembro de 2026, o Juízo deferiu medida liminar determinando que o ITBI fosse recolhido com base no valor da compra, acrescido apenas de correção monetária, afastada a incidência de juros e multa.
A decisão reafirma a relevância da análise individual das operações imobiliárias em que exista diferença substancial entre o preço efetivamente negociado e o Valor Venal de Referência, sem afastar a competência da Administração Tributária para fiscalizar a operação mediante observância do procedimento legal.